况伟大：住房长效机制与住房金融风险

大家好！我是中国人民大学商学院财务与金融系的况伟大，我今天跟各位分享和主讲的题目是：住房长效机制与住房金融风险。

这两个问题，一个是涉及到住房的长效机制问题，另一个是涉及到住房金融风险。住房的长效机制与民生紧密相关，住房金融风险是与金融安全紧密相关。实际上这两个问题是相互影响、相互联系的，是一个问题的两个方面。

众所周知，中国正处于城市化的进程之中。目前，2017年中国城市化率达到了58%，但是离发达的西方国家80%的城市化率以及亚洲发达国家85%的城市场化率，我们国家的城市化率还有很长的一段时间要走。但是，目前中国不断上涨的房价，城镇居民的住房刚性需求和住房问题，会在很长一段时间内存在。但在中国的很多地区都存在房价快速上涨的过程，房价的上涨，导致了很多地区和城市的住房问题非常突出。很多居民存在买不起房和租不起房的现象，特别是对青年人和外来的移民来讲，住房问题特别的突出。

通常判断一个国家和地区中等收入居民能否买得起房和租得起房的指标有两个，判断中等收入居民能否买得起房的指标是房价的收入比。根据世界银行和联合国在上世纪80年代的一项调查研究，如果中等收入者的房价收入比超过了三到六倍的话，中等收入的居民就很难买得起房。根据我们最新的一项研究发现，在中国35个大、中城市中，2016年有16个城市存在买不起房的情况，其中有五个城市，北京、上海、厦门、深圳、南京，他们的房价收入比超过了10，这些城市中等收入居民很难买得起房。根据美国住房部和一些西方学者的相关研究发现，如果一个国家地区的租金收入比超过了30%的话，那么这些国家的中等收入的居民就租不起房。那么也是根据我们最新的一项研究发现，2016年中国有16个城市的租金收入比超过了30%，其中特别是北京、杭州、福州、深圳、厦门、海口，这些城市的租金收入比过高，这些城市的中等收入者面临一个租不起房的问题。

另外一个方面，住房市场是房产市场的主要组成部分，无论是国外还是中国，住房市场占了整个房地产市场60%以上。房产是家庭的主要资产，根据最近西南财经大学《中国家庭金融调查报告》中的数据显示，中国城镇居民家庭住房拥有率接近90%，而西方发达国家的住房拥有率在65%左右，中国家庭的房产在整个的家庭房产中所占的比重也是非常之高的，平均达到了96%，同时房债在中国家庭的债务资产中所占的比重也是最高的，达到了60%以上。所以说，非常高的家庭债务的杠杆对中国家庭的金融风险也是一个很大的挑战。

那么对房企部门来讲的话，从中国的房地产开发行业诞生以来，一直占据着非常高的杠杆比例，这个杠杆比例通常在70%到80%之间。对地方政府来讲，住房市场一直在决定着地方政府的土地财政和地方债的规模。我们中国目前很多地区的土地财政发挥着举足轻重的作用，比如目前东部地区的土地财政占地方财政预算收入虽然不到40%，但是中西部地区（土地财政）占地方财政收入的比重超过了50%。有的甚至比重更高。因此一旦住房市场发生了大的波动，地方政府的土地财政和地方债的风险就会面临比较大的风险。根据我们最新的一项研究发现，的比重住房开发贷款占比一直超过70%，杠杆比例也过高。对商业银行而言，在中国35个大、中城市中，有12个城市面临着轻微或严重的住房泡沫。所以说，一旦这些城市的住房泡沫破灭，房价下跌，这些城市将面临着比较大的房贷风险和地方债的风险。

之所以住房市场对于中国的住房问题和住房金融风险这么重要，主要是基于住房具有消费和投资的双重属性。住房的消费属性决定了居民的住房需求，有利于化解居民的住房问题和民生问题；而住房的投资属性决定了住房投资的回报，从而也容易导致住房的投机和住房的风险。所以说解决住房问题和住房金融问题的关键，就是要抑制住房的投资性需求，要大力地鼓励住房的消费性需求。所以说住房长效机制的目标，就是要实现“房住不炒”，实现住房的消费属性充分的体现，大力地抑制住房的投资性需求。

十九大报告中明确指出，房子是用来住的，不是用来炒的。要实行多主体的供给、多渠道的保障，以及租购并举住房制度，实际上就是要解决住房的消费问题，这是一个“治本”的措施。目前中央提出来的防范住房金融风险也是为了实现中央提出来的“坚决守住不发生系统性金融风险底线”的关键，因为住房的金融风险不仅涉及到家庭部门的金融风险，而且涉及到企业部门的金融风险以及银行部门的金融风险、地方债的风险。所以说防范了住房金融风险，也就是守住了不发生其他金融风险的底线，通过对住房的属性、住房的消费属性，和投资属性的标本兼治，我们觉得才能够实现住房长效机制的目标，才能实现“房住不炒，住者有其屋”的住房长效机制。

谢谢大家。