况伟大：《2010-2023年中国135城市住房可支付指数》

发布时间：2025-01-13

中国人民大学发布的《2010-2023年中国135城市住房可支付指数》显示，发现传统30%房租收入比和3-6倍房价收入比指标高估住房支付困难，易引发住房过度保障问题；此外，2010-2023年中国135个城市房价负担不起和严重支付困难城市占比呈先升后降趋势，三线城市中等收入者房价可支付性最强，二线城市次之，一线城市最弱，房价支付困难大于房租支付困难。

中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大代表课题组对报告进行了分析和解读。

本次指数发布是况伟大教授研发团队第七次发布中国城市住房可支付指数，主要回答以下三个方面问题：一是传统住房可支付指标是否科学，传统住房可支付指标会产生什么问题；二是近些年中国城市住房可支付性是改善了还是恶化了；三是住房可支付性是否有利于去库存和住房保障。

况伟大表示，传统的3-6倍房价收入比指标和30%的房租收入比指标是静止固定不变的指标，是实践经验总结，缺乏理论依据，易导致住房保障过度和不足。为克服传统指标无理论依据和静止不变弊端，本指数研究基于消费收入弹性理论构建中国住房可支付指标，发现传统指标易引发住房过度保障。2010-2023年中国135个城市中等收入者房租收入比呈下降趋势，房租可支付性逐年增强，应减少住房保障过度。2010-2023年中国135个城市房价收入比呈先升后降趋势，三线城市中等收入者房价可支付性最强，二线城市次之，一线城市最弱，非理性预期比理性预期更易产生房价支付困难，应保持房价长期稳定，形成理性预期，主要解决一线城市的房价可支付性问题。

以下为对话实录：

经济观察网：城市住房可支付指数主要是从哪个维度来评估住房情况，这一指数主要反应哪些问题？

况伟大：消除住房贫困是2015-2030年联合国可持续发展目标之一。无论是发展中国家还是发达国家，住房可支付（housing affordability）问题是全球面临的共同问题。世界银行（WB）、美国房地产经纪人协会（NAR）、欧盟（EU）、加拿大公共政策智库城市改革研究所（URI）、澳大利亚和新西兰银行集团（ANZ）等机构常年发布住房可支付指数。住房可支付指数测度家庭收入能否负担得起住房支出，包括房价可支付指数和房租可支付指数。通常，传统房价可支付指标是3-6倍房价收入比，传统房租可支付指标是30%的房租收入比。

中国住房可支付指数研究已经进行了七年，最初之所以选定“城市住房可支付指数”，主要是想通过研究来反映中国住房市场的可支付问题，事关住房政策有效性、住房金融风险和住房保障。

为克服传统指标无理论依据和静止不变弊端，本指数研究基于消费收入弹性理论构建中国住房可支付指标。2000-2023年中国135个城市中等收入家庭消费顺序依次为：食品烟酒、居住、医疗保健、衣着、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐服务、其他消费和交通通信。本指数根据家庭消费顺序将住房可支付指数划分为住房负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难五类，发现传统30%房租收入比和3-6倍房价收入比指标高估住房支付困难，易引发住房过度保障。

经济观察网：从今年的指数情况来看，城市中等收入者房租收入比呈下降趋势，为什么会出现下降？

况伟大：2010-2023年中国135个城市中等收入者房租收入比呈下降趋势，由2010年的0.30降至2023年的0.23，2010-2023年中国135个城市中等收入者房租可支付性逐年增强，自2016年中国135个城市中等收入者不存在房租负担不起和严重支付困难，因为2010-2023年中国135个城市中等收入者人均可支配收入增长较大，年均增长8.12%，但住宅租金和人均住房面积增长较小，年均分别增长3.33%和2.23%。自2016年一线城市中等收入者房租可支付性强于二线城市，二线城市强于三线城市。因此，本指数研究建议重点解决三线城市中等收入者房租支付困难问题，合理估算和供给租赁型住房保障的规模防止住房保障过度。

经济观察网：指数显示，一线城市中等收入者房价可支付性最弱，这是否是一个需要重视的信号？

况伟大：2010-2023年中国135个城市房价负担不起和严重支付困难城市占比呈先升后降趋势，三线城市中等收入者房价可支付性最强，二线城市次之，一线城市最弱，2010-2023年中国一线城市中等收入者均存在房价负担不起和严重支付困难的城市，且占比较高，房价支付困难程度大于房租支付困难程度，应主要解决房价可支付性问题，但非理性预期比理性预期更易产生房价支付困难。因此，本指数研究建议出台有效住房政策合理引导形成理性预期，稳定房价预期，重点解决一线城市房价不可支付问题。

经济观察网：非理性预期下2010-2023年135个城市既买得起又租得起城市呈先增后减又增的周期性波动。当前，如何对房价可支付性进行预期管理？

况伟大：理性预期下2010-2023年135个城市中85%-90%城市中等收入者既买得起又租得起房，但非理性预期下2010-2023年135个城市既买得起又租得起城市呈先增后减又增的周期性波动。因此，本指数研究建议进行预期管理。具体而言，中央和地方政府应采取逆周期住房政策，防止房价大起大落，保持房价长期稳定，形成稳定的房价预期和理性预期。

经济观察网：指数发现一个值得关注的情况，经济发达地区住房可支付空间差距较高。为什么会出现这样的情况，如何解决？

况伟大：2010-2023年中国135个城市住房可支付性空间差距小，但房价收入比空间差距大于房租收入比，经济发达地区住房可支付空间差距较高，经济欠发达地区住房可支付空间差距较低。这主要是因为租房者城市间的流动性大于买房者城市间的流动性，导致住房买卖市场的分割程度大于住房租赁市场的分割程度。因此，本指数研究建议发达地区城市群应统一制定城市群住房政策，形成城市群住房统一大市场，解决城市群房价可支付性不平等问题，经济欠发达地区城市群应经户籍改革加大城市群人口流动，解决城市群房租可支付性不平等性问题。

我们的住房可支付指数还发现，住房可支付性越高，住房库存率越低。因此，本指数研究建议提高住房可支付性，可有效“去库存”。一方面，库存住房应尽可能降价销售；另一方面，进一步减免住房交易税费，降低住房抵押贷款利率和首付比率，提高住房可支付能力。

经济观察网：通过提高住房可支付性，如何有效促进于房地产市场的健康发展？

况伟大：房地产市场健康发展依赖住房市场稳定可持续发展。住房可支付指数是住房市场的晴雨表和指示器。住房可支付性越弱，房价和房租支付越困难，住房市场越不稳定，住房市场风险越大，住房保障程度越高。反之，住房可支付性越强，房价和房租支付越容易，住房市场越稳定，住房市场风险越小，住房保障程度越小。我们的住房可支付指数研究发现，住房可支付性越高，住房保障规模越小，但房租可支付性对住房保障的影响大于房价可支付性。因此，本指数研究建议提高买房者和租房者的住房可支付性，特别提高租房者的房租可支付性，降低地方政府住房保障压力。一方面，对租房和首次买房的中等收入者进行住房补贴和减免税费，另一方面，采用逆周期的住房政策防止房价和房租的大起大落。

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