况伟大:《2010-2020年中国135个大中城市住房可支付指数》

中国城市住房可支付指数发布暨中国住房政策研讨会于2021年12月28日正式召开。会议由中国人民大学国发院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中国人民大学商学院副教授、国发院城市与房地产研究中心副主任赵大旋联合主持，中国人民大学副校长刘元春教授致辞，并发表主旨演讲，中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布中国135个大中城市住房可支付指数（2010-2020），中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞教授、厦门大学王亚南经济研究院和经济学院傅十和教授、中央财经大学管理科学与工程学院易成栋教授进行了点评，中国房地产业协会会长、原住建部总经济师冯俊会长，浙江工业大学副校长虞晓芬教授，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松研究员，北京大学政府管理学院副院长陆军教授，贝壳研究院首席市场分析师许小乐围绕住房可支付指数展开住房政策讨论。与会专家充分肯定中国城市住房可支付指数发布的理论价值、政策价值和现实意义，并对未来中国城市住房可支付指数的完善提出建设性的意见和建议。刘元春副校长指出，中国住房和房地产市场进入了新阶段，城镇化、老龄化、人均住房面积、土地财政、房产税立法和试点都进入新的阶段，房地产业按照过去模式发展，必定会导致中国产业空心化和金融泡沫化，不仅对国民经济带来冲击，而且对房地产业本身带来巨大风险，但房地产业作为中国经济支柱行业的地位依然没有发生变化，中国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路是软着陆。

该研究是自2018年连续第4次发布中国城市住房可支付指数，通过科学构建住房可支付指数体系测度了2010-2020年中国135个大中城市的房租和房价可支付能力。该研究为落实十九届六中全会和中央经济工作会议精神，坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，防范和化解住房泡沫和金融风险，落实城市主体责任，提供参考依据。

本次中国城市住房可支付指数发布有4个特点。第一，该研究基于家庭金融理论、消费理论和马斯洛需求层次理论构建住房可支付指标模型，克服了传统30%的住房可支付指标缺乏理论基础，在时空上静止固定不变的弊端；第二，住房可支付问题本质为住房消费问题，该研究根据产权选择理论（tenure choice theory）将房租可支付指数和房价可支付指数关联起来，统一在住房消费框架下，并据此构建房租可支付指数和房价可支付指数联合分布。第三，该研究住房可支付标准与传统标准进行了比较，发现传统30%的房租可支付指标和3-6倍房价可支付指标高估住房可支付困难程度；第四，该研究将住房可支付性分为负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难五类，与传统指标将住房可支付性分为负担不起、支付困难和无支付困难三类相比，能较好精准测度住房可支付性，实现精准施策、因城施策。研究成果包括城市住房可支付指标模型，2010-2020年中国135个大中城市房租可支付指数及其分布，2010-2020年中国135个大中城市房价可支付指数及其分布以及2010-2020年中国135个大中城市住房支付能力指数联合分布四部分。

一、住房可支付指标模型

研究指出，目前测度住房可支付指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度指标（Housing Affordability Mismatch）五类。收入指标是指住房支出与收入比，居住贫穷指标是指住房成本超过家庭收入能用于住房的最大值，质量指标是指一定比重家庭收入能否支付一定住房质量产生的住房成本，供给量指标是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量，住房可支付性不匹配度指标是指可支付住房数量与家庭数量是否匹配。其中，收入指标和居住贫穷指标属于住房需求指标，质量指标和供给量指标属于住房供给指标，住房可支付性不匹配度指标属于住房供求结合指标。尽管住房供给影响住房支付能力，但特定位置的住房供给缺乏弹性，特定位置的住房供给增长跟不上住房需求增长，从而产生住房可支付问题。因此，研究指出，住房可支付问题主要是住房需求问题，不是住房供给问题，住房支付困难主要是指“有钱买（租）不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买（租）不到房（Housing Accessibility Problem）”，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难直接和准确反映住房支付能力问题。尽管收入指标和居住贫穷指标是住房需求指标，但收入指标将30%作为住房可支付指标缺乏理论依据，且是静态固定不变指标，不能动态反映家庭收入、消费支出、住房偏好和住房质量的变化。居住贫穷指标无法确定基本消费品种类、数量及其比重。

家庭金融理论指出居民先消费后投资，消费理论认为储蓄平滑一生消费，马斯洛需求层次理论认为居民需求是有层次和有顺序的。该研究基于家庭金融理论、消费理论和马斯洛需求层次理论，构建了一个基于中国住房可支付指标模型（见图1）。

图1  马斯洛需求层次与中国居民消费层次和顺序

该研究基于马斯洛需求层次以及中国居民消费品种类，中国居民消费顺序为食品、衣着、居住、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备用品及服务、其他用品和服务。研究根据理论指标和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分为负担不起、严重支付困难、中度支付困难、轻度支付困难和无支付困难5个等级。该研究在假定家庭收入全部用于消费需求和储蓄基础上，首先将食品和衣着（“衣食”）作为最基本生理需求，若家庭收入不能完全满足食品和衣着需求，更无法满足住房及其他需求，则住房不可支付。因此，由“衣食”消费支出可确定住房不可支付理论边界值。其次，交通通信（“行”）可满足居民生理、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比食品、衣着和居住（“衣食”和“住”）更高层次的消费需求。因此，若家庭收入仅能满足食品、衣着和居住需求，但不能满足交通通信需求，则存在严重住房可支付困难。再次，医疗保健和文教娱乐可满足居民生理、安全、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比“衣食住行”更高层次消费需求。因此，若家庭收入能满足“衣食住行”，但不能满足医疗保健和和文教娱乐需求，则存在中度住房但不能满足可支付困难。最后，家庭设备用及服务和杂项食品和服务主要满足居民爱和社交、尊重以及自我实现需求，是最高层次需求。因此，若家庭收入能满足“衣食住行”以及医疗保健和文教娱乐需求，但不能满足家庭设备用及服务和杂项食品和服务需求，则存在轻度住房可支付困难，若家庭收入能满足“衣食住行”、医疗保健和文教娱乐、家庭设备用及服务和杂项食品和服务需求，则不存在住房可支付困难。因中低收入群体占比大，住房可支付问题很严重，自身解决很困难，中间或中等收入者住房可支付问题是学术研究以及政府干预的重点，该研究重点划分了中等收入者住房可支付标准（见表1）。

表1 中等收入者住房可支付标准划分

二、2010-2020年中国135个大中城市房租可支付指数及其分布：房租收入比呈下降趋势，可支付性上升

对租房者而言，住房可支付指数就是房租收入比，该研究根据本报告住房可支付指标/标准判断中国城市中等收入者房租可支付性。总体上，研究认为2010-2020年中国135个城市中等收入者房租可支付性总体呈上升趋势，房租支付能力上升，不存在房租负担不起和严重支付困难。图2显示，2010年房租负担不起城市1个，严重支付困难城市1个，中度支付困难城市8个，轻度支付困难城市14个，无支付困难城市81个，数据缺失城市31个。表2显示，2019年，135个城市中，仅三亚为房租中度支付困难城市，天津为房租轻度支付困难城市，其他133个城市不存在房租严重支付困难及负担不起。表3显示，2020年，35个大中城市有31个城市无房租支付困难，石家庄、南宁、海口、贵阳4个城市存在轻度房租支付困难。北京、上海、广州和深圳4一线城市房租可支付性最弱，其次是31个省会和副省级二线城市，最后是100个三线城市房租可支付性最强。2010-2014年东部城市三亚出现房租负担不起，中部和西部城市不存在房租负担不起城市，28个西部城市房租可支付性最强，49个中部城市次之，58个东部城市最弱。

研究建议对三亚中等收入者存在中度房租支付困难以及石家庄、南宁、海口和贵阳存在轻度房租支付困难的城市，为保障“住有所居”，地方政府应大力规范和发展租赁市场，提供更多房源，保障租客权益，必要时可控制租金。同时，继续推进保障房、公租房和廉租房建设以及棚户区改造。

图2  2010-2020年中国135个城市房租可支付指数总体分布

三、2010-2020年中国135个大中城市房价可支付指数及其分布：房价可支付能力先升后降，两极分化严重

对买房者而言，住房可支付指数就是房价收入比，该研究根据本报告住房可支付指标/标准判断中国城市中等收入者房价可支付性。研究指出，住房具有消费和投资双重属性，住房市场包括买卖市场和租赁市场。居民解决居住问题有租房和买房两条途径，租房属于住房消费，买房属于住房投资。住房支出对租赁市场而言是租金支出，对买卖市场而言是住房使用成本（user cost）。单位住房价格的住房使用成本由抵押贷款利率、房产税率、维修费率、住房折旧率和预期房价增长率构成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，预期房价增长率是住房使用成本的扣减项，会减少住房使用成本。根据产权选择理论（tenue choice theory），当租赁市场租金等于买卖市场住房使用成本时，消费者在租房和买房之间解决居住问题无差异（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。研究指出，当租金等于住房使用成本（UC）时，可将住房可支付指标转换为房价收入比指标，并划分中等收入者房价可支付标准（见表4）。为计算中国住房使用成本，该研究将5年以上基准利率作为房贷利率，中国尚未全面开征房产税，上海和重庆房地产税率根据试点设定为0.5%，其他城市房产税率为0，根据《住宅设计规范》将住房折旧年限设置为50年，残值率为5%，将房价预期分为理性预期和非理性预期，分别计算理性预期以及3年和5年非理性预期房价增长率。研究指出，由于中国正处于经济转型期，理性预期较难形成，以非理性预期作预测房价增长率具有很强的现实指导意义。

图3-图5显示，理性预期房价增长率下2010-2020年中国135个城市房价可支付性先降后升，大多数城市中等收入者不存在房价负担不起和严重支付困难，房价不可支付程度大于房租不可支付程度，房价支付指数分布不均匀，两极分化严重。与理性预期房价增长率相似，非理性预期房价增长率下2010-2020年中国135个城市中等收入者房价可支付性先降后升，但房价负担不起和严重支付困难城市数量多于理性预期房价增长率下城市数量，3年预期增长率下房价负担不起和严重支付困难城市数量多于5年预期增长率下房价负担不起和严重支付困难城市数量。理性预期下，2010年12个城市存在房价负担不起，1个城市存在严重房价支付困难，2014年房价负担不起城市下降为8个，房价严重支付困难城市仍为1个，自2015年房价支付困难程度呈上升趋势，2019年房价负担不起城市升至25个，房价可支付性下降，无支付困难城市数量由2010年的100个增至2014年的116个又降至2019年的107个。3年非理性预期下，135个城市中房价负担不起城市由2011年的107个降至2015年的46个，无房价支付困难的城市由2011年的23个增至2015年的51个；2016-2019年房价可支付性持续下降，135个城市中房价负担不起城市由2016年的57个增至2019年的94个，同时无房价支付困难的城市由2016年的37个减至2019年的32个。5年非理性预期下，135个城市中房价负担不起城市由2011年的96个降至2015年的31个，无房价支付困难的城市由2011年的36个增至2015年的68个；2016-2019年房价可支付性持续下降，135个城市中房价负担不起城市由2016年的35个增至2019年的45个，但同时无房价支付困难的城市由2016年的62个增至2019年的82个。因此，合理引导和增加理性预期有利于减少房价支付困难程度。

表4 中等收入者房价可支付标准划分

表5-表6显示，理性预期下，2019年和2020年无存在房价严重支付困难的城市，但杭州、厦门、苏州、扬州、镇江、嘉兴、绍兴、金华、衢州、丽水、六安、池州、莆田、新余、赣州、上饶、鄂州、孝感、荆州、黄冈、咸宁、随州、三亚、乐山、达州25个城市存在房价负担不起，南宁、昆明和保定3个城市存在房价中度支付困难，哈尔滨和乌鲁木齐2个城市存在房价轻度支付困难，其他120个城市不存在房价支付困难。其中，2019年和2020年中国35个大中城市只有杭州和厦门2个城市存在房价负担不起，南宁和昆明2个城市存在房价中度支付困难，哈尔滨和乌鲁木齐2个城市存在房价轻度支付困难，北京、上海、广州、深圳等其他29个城市无房价支付困难。

表7-表8显示，3年预期房价增长下，2019年和2020年北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、青岛、深圳、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、衡水、包头、通辽、无锡、常州、南通、连云港、淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州、丽水、芜湖、蚌埠、淮南、马鞍山、安庆、黄山、滁州、宿州、六安、亳州、池州、宜城、泉州、漳州、九江、赣州、上饶、烟台、潍坊、济宁、威海、宜昌、鄂州、荆门、孝感、荆州、咸宁、随州、茂名、肇庆、惠州、东莞、三亚、乐山、达州、六盘水、遵义、宝鸡、金昌、克拉玛依90个城市存在房价负担不起，白银1个城市存在房价严重支付困难，沧州、三明和十堰3个城市存在房价中度支付困难，阳泉、台州和襄阳3个城市存在房价轻度支付困难，其他42个城市不存在房价支付困难。其中，2019年和2020年中国35个大中城市有25个城市存在房价负担不起，其他10个城市无房价支付困难。

表9-表10显示，5年非理性预期房价增长下，2019年和2020年北京、呼和浩特、沈阳、哈尔滨、南京、合肥、福州、武汉、广州、海口、重庆、成都、青岛、厦门、深圳、保定、张家口、衡水、赤峰、无锡、常州、苏州、南通、镇江、宿迁、温州、嘉兴、湖州、衢州、丽水、淮南、莆田、三明、宜昌、襄阳、鄂州、茂名、惠州、东莞、三亚、克拉玛依41个城市存在房价负担不起，杭州1个城市存在房价严重支付困难，乌兰察布、赣州、金华、上饶和石家庄4个城市存在房价中度支付困难，徐州、新余和菏泽3个城市存在房价轻度支付困难，其他90个城市不存在房价支付困难。其中，2019年和2020年中国35个大中城市有15个城市存在房价负担不起，其他20个城市无房价支付困难。

2010-2020年中国135个城市中一二三线城市以及东中西部城市中等收入者均存在房价负担不起和严重房价支付困难的城市，但一线城市房价可支付性小于二线城市，二线城市房价可支付性小于三线城市，东部城市房价可支付性小于中部城市，中部城市房价可支付性小于西部城市。因此，应重点解决一线城市和东部城市中等收入者房价可支付问题。

图3  理性预期下2010-2020年135个城市房价可支付性分布

图4  3年预期房价增长率下2010-2020年中国135个城市房价可支付性总体分布

图5  5年预期房价增长率下2010-2020年中国135个城市房价可支付性总体分布

四、2010-2020年中国135个大中城市住房可支付指数联合分布：几乎不存在既买不起又租不起情形

为识别城市中等收入者是否同时具有房租和房价支付能力，研究构建了2010-2020年中国135大中城市中等收入者房租和房价可支付指数联合分布，划分哪些城市既买得起也租得起房，哪些城市既买不起也租不起房，哪些城市买不起但租得起房，哪些城市买不起但租得起房。

表11显示，理性预期下，2010-2020年135个城市中大多数城市中等收入者既买得起又租得起房，少数城市中等收入者买不起但租得起房，不存在买得起但租不起房的城市，只有2010-2014年三亚中等收入者既买不起房又租不起房，2020年中国35个大中城市只有杭州和厦门中等收入者买不起但租得起房，其他33个城市既买得起又租得起房。

表12和表13显示，非理性预期下，3年预期房价增长率和5年预期房价增长率下，2010-2020年135个城市不存在买得起但租不起房的城市，多数城市中等收入者买不起但租得起房的城市数量多于既买得起又租得起房的城市数量，仅有2010-2013年三亚中等收入者既买不起房又租不起房。

研究认为，未来重点要解决买不起房的问题，租不起房的问题并不严重。非理性预期会进一步增加买不起和租不起的联动，使居民预期回归理性至关重要。

研究建议对中等收入者买不起又租不起的城市，为实现“房住不炒”的住房长效机制以及防范和化解住房风险，不仅应控制房租，而且应抑制房价，将房租和房价控制在可支付水平，同时加大保障房建设以及棚户区改造，重点解决中等收入者的住房问题。对中等收入者买不起但租得起的城市，在规范租赁市场的同时，应重点抑制房价过快上涨，严格执行限购、限贷和限价政策，严厉打击住房投机，使中等收入者由买不起变为既租得起又买得起。

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