况伟大:《2006-2019年中国135个大中城市住房可支付指数》

中国城市住房可支付指数暨后疫情中国住房政策研讨会于2020年12月30日正式召开。中国人民大学商学院教授、国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布中国135个大中城市住房可支付指数（2006-2019）。

今年是第三次发布中国城市住房可支付指数，本次中国城市住房可支付指数发布有三个特点。第一，理论模型有所完善；第二，样本数量有所扩大；第三，数据来源贴合现实。研究成果包括城市住房可支付理论模型，2006-2019年中国135个大中城市房租可支付指数，2006-2019年中国135个大中城市房价可支付指数以及2006-2019年中国135个大中城市住房支付能力指数联合分布四部分。

该研究通过科学构建住房可支付指数体系测度了2006-2019年中国135个大中城市的房租和房价支付能力。该研究为落实十九大提出的“房住不炒”定位，建立住房长效机制，“因城施策”解决中国住房问题，落实城市主体责任，促进经济“脱虚向实”，防范和化解住房泡沫和金融风险提供了参考依据。

一、住房可支付理论模型

研究指出，目前测度住房可支付指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度指标（Housing Affordability Mismatch）五类。收入指标是指住房支出与收入比，居住贫穷指标是指住房成本超过家庭收入能用于住房的最大值，质量指标是指一定比重家庭收入能否支付一定住房质量产生的住房成本，供给量指标是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量，住房可支付性不匹配度指标是指可支付住房数量与家庭数量是否匹配。其中，收入指标和居住贫穷指标属于住房需求指标，质量指标和供给量指标属于住房供给指标，住房可支付性不匹配度指标属于住房供求结合指标。尽管住房供给影响住房支付能力，但住房供给缺乏弹性，住房支付能力本质上是指居民对住房支出的支付能力，是住房需求指标，不是住房供给指标。因此，研究指出，住房支付困难是指“有钱买（租）不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买（租）不到房（Housing Accessibility Problem）”，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难直接和准确反映住房支付能力问题。尽管收入指标和居住贫穷指标反映了住房支付能力，但收入指标将30%或50%作为住房可支付的上限值缺乏理论依据，且是静态指标，居住贫穷指标则无法确定基本消费品种类、数量及其比重。

该研究基于马斯洛需求层次理论和中国居民消费偏好顺序，构建了一个基于中国住房可支付的理论模型。该研究在马斯洛需求层次理论基础上，将中国居民消费需求顺序依次划分为食品（F）、居住（H）、衣着（A）、交通通信（T）、医疗保健（M）、文教娱乐（E）、家庭设备用品及服务（U）以及其它消费（O）。这个顺序基本上符合马斯洛生理、安全、爱和社交、受到尊重以及自我实现的顺序。根据居民消费需求顺序，计算居民各项消费支出与居民收入之比，得出不同支付能力下的居民住房可支付边界值，再将实际住房支出收入比与边界值进行比较，则可判断居民的住房可支付能力。

研究根据理论边界值和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分为负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难4个等级。如果住房支出和收入比大于居民满足食品消费后可用于家庭住房收入所占比重，研究认为居民负担不起住房。如果居民只能满足食品、衣着和交通通信消费，无法满足其他消费性支出，研究认为居民处于住房严重支付困难。如果居民除衣食住行外，还能满足医疗保健和文教娱乐消费，研究认为居民存在住房轻度住房困难。如果居民能满足衣食住行、医疗保健、文教娱乐、家庭设备和其他共8项消费性支出，研究认为居民无支付困难。

研究指出，住房具有消费和投资双重属性，住房市场包括买卖市场和租赁市场。住房支出对租赁市场而言是租金支出，对买卖市场而言是住房使用成本（user cost）。单位住房价格的住房使用成本由抵押贷款利率、房产税率、维修费率、住房折旧率和预期房价增长率构成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，预期房价增长率是住房使用成本的扣减项，会减少住房使用成本。研究指出，租房者的住房支出收入比为租金收入比，买房者的住房支出收入比经住房使用成本可转化为房价收入比。众所周知，消费者解决居住问题有租房和买房两条途径，租房属于住房消费，买房属于住房投资。根据产权选择理论（tenue choice theory），当租赁市场租金等于买卖市场住房使用成本时，消费者在租房和买房之间解决居住问题无差异（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。研究指出，当租金等于住房使用成本时，买房者的住房支出收入比可转化为房价收入比，可根据住房可支付边界值得出房价收入比可支付边界值。

二、2006-2019年中国135个大中城市房租支付能力指数及其分布

该研究样本包含135个城市，包括35个大型城市和100个地级市。其中，35个大型城市包含2006-2019年数据，100个地级市包含2010-2018年数据。此外，为真实反映住房支付能力，研究使用禧泰房地产提供的城市房价与房租数据。

研究有以下重要发现：

2018年，除福州和莆田其他城市不存在住房租金严重支付困难。

2018年，共43个城市存在住房租金轻度支付困难，包括北京、太原、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、兰州、西宁、连云港、扬州、宿迁、绍兴、台州、淮南、三明、泉州、漳州、上饶、宜昌、襄阳、鄂州、孝感、荆州、随州、茂名、肇庆、东莞、六盘水、顺义、玉溪、保山、漓江、临沧。

2010-2019年，135个大中城市房租收入比排名前五位的城市分别是三亚、温州、北京、莆田、哈尔滨。排名前十的城市还包括上海、杭州、福州、海口、南宁。

2019年，房租收入比排名中，哈尔滨、福州和南宁分列前三，北京和上海分列第六和第八。

总体上，研究认为中国135个大中城市不存在中等收入者负担不起房租，也不存在严重的租金住房支付困难。2006-2019年，中国135个大中城市的租金收入比呈下降趋势，房租的支付能力在逐年增强。但一线城市和东部城市房租的支付能力要弱于二线城市、三线城市和中西部城市。

研究建议对于房租收入比较高的城市予以重点关注，如三亚和莆田。对北京、上海等轻度租金住房支付困难的城市要继续推进保障房和廉租房的建设以及棚户区改造。未来有城市出现比较严重的房租支付困难，必要时可以实行租金控制政策。

三、2006-2019年中国135个大中城市房价支付能力指数及其分布

研究对房价收入比指标计算做了比较强的假定。由于中国尚未全面开征房产税，该研究根据上海和重庆的房产税试点将房地产税率设定为0.5%，将5年以上央行基准利率作为房贷利率。此外，根据住建部和财政部的规定以及国家发布的住宅设计规范，该研究将住房的年限设置为50年，住房折旧率设定为2%。特别是，该研究根据理性预期和非理性预期，分别计算理性预期和非理性预期房价增长率。由于中国正处于经济转型期，稳定的理性预期较难形成，以非理性预期作预测房价增长率具有很强的现实指导意义。

研究报告有以下重要发现：

理性预期下，根据中国135个大中城市房价可支付指数分布，长期看居民无法负担起房价。

2010-2019年，中国135个大中城市房价可支付指数分布中，负担不起的城市数量先增加后减少。2018年，仍有41个城市在理性预期下无法负担房价。2010-2019年，中国135个大中城市房价可支付指数分布中，严重支付困难的城市数量也是先增加后减少。2018年，仍有30个城市出现房价严重支付困难的问题。

非理性预期下，该研究分别测算过去3年预期房价增长率和过去5年预期房价增长率。

首先，根据过去3年房价增长率测算的中国135个大中城市房价可支付指数，房价不可支付的城市数量先增后减，但其数量比理性预期下房价不可支付城市的数量多。2018年，不可支付的城市由理性预期下的41个增加到非理性预期下的49个，包括北京、上海、三亚、福州、深圳、厦门、广州、南京、杭州、石家庄等大城市。此外，一些中小城市房价不可支付，如温州、兰州、鄂尔多斯、张家口。2019年，35个大中城市有28个城市存在房价不可支付，包括上海、北京、深圳、福州、广州、厦门、杭州、海口、南京、石家庄、太原、郑州、宁波、重庆、南宁、天津、武汉、南昌、合肥、济南、哈尔滨、成都、西安、昆明、青岛、贵阳、长春、长沙

其次，根据过去5年房价增长率测算的中国135个大中城市房价可支付指数与过去三年房价增长率类似，但房价不可支付的城市数量有所下降。

城市住房可支付能力排名方面，理性预期下，中等收入者房价不可支付前十位的城市包括上海、三亚、厦门、福州等热点城市。非理性预期下，中等收入者房价不可支付的城市包括三亚、上海、北京、深圳、厦门、福州、南京、杭州、丽江等城市。这些城市的房价收入比较高，房价可支付能力较弱。

研究认为当前非理性预期较为普遍，要克服住房市场非理性的预期，抑制住房投机。建议中央和地方政府继续实施限购、限贷从紧的住房政策，严厉打击住房投机，遏制房价快速上涨的趋势，达到“稳预期”的目标。

四、中国135个大中城市住房支付能力指数联合分布

为识别城市中等收入者是否同时具有房租和房价支付能力，研究构建了中国135大中城市中等收入者房租和房价可支付指数联合分布，划分哪些城市既买得起也租得起房，哪些城市既买不起也租不起房，哪些城市买不起但租得起房，哪些城市买不起但租得起房。

无论是在理性预期还是非理性预期下，近两年基本没有城市存在买不起房也租不起房情形。理性预期下，买不起但租得起房的城市数量先增后减，买得起也租得起房的城市也呈先增后减的趋势，整体波动较大。非理性预期下，3年预期房价增长率下，买不起但租得起房的城市数量呈下降趋势，但买得起也租得起的城市数量呈上升趋势。非理性预期下，5年预期房价增长率下，指数分布较3年期更为平缓，但整体趋势相似。

研究认为，未来重点要解决买不起房的问题，租不起房的问题并不严重。非理性预期会进一步增加买不起和租不起的联动，使居民预期回归理性至关重要。

研究建议中央和地方政府的住房政策应具有长期性和可持续性，继续坚持从紧的住房政策，使居民形成稳定的理性预期。继续坚持房住不炒的长效机制，抑制房价和租金过快上涨的趋势下继续保持现有政策力度。同时，加大租赁房特别是中等收入者能承担的住房供给，使中等收入者由买不起和租不起变成既买得起又租得起。