企业家进课堂——产业园公募REITs进阶之道

麦田金黄,金桂飘香，十一月的寒风也无法吹灭同学们求知的热情。在同学们的翘首以盼中，深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司集团副总经理韩靖老师，应邀来到2019级MV班房地产估价实务课堂。韩靖老师基于其在房地产领域二十多年的从业经验和阅历，从实务界专家的视角出发，深入浅出地给同学们介绍了房地产估价实务中的方法和问题以及我国公募REITs的前世今生。韩靖老师用通俗易懂、诙谐幽默的语言开拓了同学们的视野，赢得了同学们的喝彩。

韩靖老师首先从我国经济模式的发展变化入手，向同学们阐明了在我国资源资本化、资本货币化，从而支持中国发展的循环体系下，我国不同的发展阶段，房地产所扮演的角色是不同的。

韩靖老师通过东莞出让土地给华为的真实案例，生动形象地向同学们揭示了我国土地回到了基本的生产要素，土地交易模式回到土地支持产业发展，房地产价值创造回归到价值产生的本质逻辑。通过理论和实际案例的结合，让同学们切身体会理解应根据我国房地产的特点，灵活选择适宜的方法。

待同学们对房地产深刻认知后，韩靖老师进一步深入介绍了以房地产为底层资产的公募REITs。由于公募REITs以固定的不动产为底层，基于物业之上，可以保证基本的收益，所以杠杆是低的，收益是比较稳定的，受到社保等资金的青睐。而在金融危机后，公募REITs发展更加专业化，类似于IDC等项目开始蓬勃发展。韩靖老师对于公募REITs的介绍，给同学们以启发和思考。

关于同学们对于评估行业作用的疑惑，韩靖老师也从理论和实践给予答案。她强调公募REITs底层资产的真实性非常重要，所以除了底层资产，评估非常重要，需要科学合理的评估，具有专业性和责任心的第三方专业公司是越来越重要的。

随后，韩靖老师又深入阐述了当前公募REITs集中的产业园项目。她将我国产业园的发展划分为大致四个阶段，指出过去产业园上市企业的收益率非常低，负债非常高，重开发不重运营。但是中国在产业园迎来去地产化，重运营的新起点，并指出产业园需要进行身份转变、业务转变、服务转型、引领连接。她从投资人视角，提出了四项产业园公募REITs的发展机会：1.我国拥有大量的底层资产；2.有助于促进经济发展、补充动能、应对经济下滑风险；3.回报率优势更加明显；4.股息和长期回报率具有优势。

浦东软件园、苏州阳澄湖国际科技创业园以及中国电科太极信息技术产业基地三个项目，在韩靖老师生动地讲解下活灵活现，同学们了解了通过全场景智能化，智慧化管理系统，降本增效以及社区管理的方法构建产业生态等运作模式。

同学们对韩靖老师的分享反响强烈，意犹未尽，纷纷提出自己的问题和看法。围绕公募REITs资金投向、未来收入预测、盘活存量资产、基金收入来源等问题和韩靖老师进行请教和探讨，韩靖老师一一给予解答。

最后俞明轩主任进行总结，首先感谢韩靖老师从业内专业人士的角度，深入浅出讲解了我们平时在课堂上没有关注到的问题。同时，俞老师也期许有志向和有志趣的同学，能够加入房地产运营管理和价值评估工作，为我国房地产和公募REITs市场的繁荣做出自己的贡献。

撰稿人：2019级MV 扈光远